Иллюстрация http://www.sxc.hu/

Будьте менеджером и мотиватором – управляйте и мотивируйте. Не будете управлять Вы – риэлторы начнут управлять вами, не будет мотивации в коллективе – коллектив "захандрит" и разойдется по другим агентствам.

Для начала ответьте сами себе на три простых вопроса:

• У меня есть достаточный опыт в риэлтерском бизнесе?
• Есть ли риэлторы со стажем, готовые стать моими единомышленниками и составить ядро, костяк создаваемого мной Агентства?
• Владею ли я первоначальными финансовыми средствами для организации и поддержания бизнеса?

Если все три ответа утвердительные, двигаемся дальше. Если хотя бы один отрицательный или Вы сомневаетесь в ответе – лучше не начинать бизнес, а продолжать работать в составе действующего агентства.

Достаточный опыт в риэлтерском бизнесе – это не пол года работы риэлтором и достижение в виде одной – двух сделок. Да и само количество сделок не всегда говорит о наличии опыта – сделка может "срастись" и у новичка, только начавшего деятельность.

Опыт риэлтора – массив знаний и умений, который включает в себя:

• знание рынка, умение анализировать (мониторить) рынок недвижимости, прогнозировать тенденции развития;
• знание технологий риэлтерского мастерства;
• умения профессионального продавца (не удивляйтесь, ведь риэлтор не кто иной, как торговец недвижимостью) – работа с возражениями, установления контактов, этапы сделки и так далее;
• знание юридических аспектов при операциях с недвижимостью;
• умения профессионального коммуникатора;
• опыт проведенных сделок.

Организатор (учредитель, руководитель) Агентства Недвижимости просто обязан в совершенстве обладать опытом риэлтора для организации и развития риэлтерской компании.

Не стоит также приступать к созданию Агентства Недвижимости если рядом с Вами нет опытных риэлторов, которые составят среднее менеджмент-звено будущей компании – эксперты. Эксперт – специалист по недвижимости, имеющий навыки, который мы выше определили как опыт риэлтора. Желательно при организации бизнеса иметь в штате не менее двух (желательно больше) экспертов.

Поговорим о первоначальных финансовых вложениях.

Желательно, как и при организации любого бизнеса, составить бизнес – план, который будет включать в себя как план издержек и доходов, так и сроки окупаемости проекта.

Начинаем с организационно – правовой формы. Наиболее экономная форма для начала бизнеса – СПДФЛ, частный предприниматель с упрощенной формой налогообложения – единый налог. В этой статье не будем анализировать бухгалтерские и юридические схемы построения организации и жизнедеятельности без нарушения действующего законодательства, об этом читайте на страницах сайта http://www.an-expert.com.

Затраты на открытие СПДФЛ составят около 1000 гривен. Желательно так же открыть счет в банке и заказать печать – штамп СПДФЛ (300-350 гривен)

Следующий этап – аренда офисного помещения (если есть готовое собственное помещение, абзац можно пропустить). Стоимость квадратного метра аренды, в зависимости от региона и местоположения (центр, спальный район, окраина) составляет от 25 долларов (в некоторых областных центрах и дороже). Для офиса АН минимально необходимо – комната руководителя (может использоваться и как комната для переговоров с клиентами, задатков), комната секретаря (выдача информации сотрудникам, обработка информации), комната для риэлторов – рабочее помещение (если действует 2 отдела, к примеру – купли продажи и аренды, необходимо 2 рабочих комнаты для риэлторов). Итого – минимально необходимо для организации АН с одним отделом – комната руководителя минимум 12 м2, комната секретаря минимум 10 м2, рабочая комната риэлторов минимум 20 м2. Итого – 42 м2 (от 6000 до 10000 грн постоянных издержек в месяц).

Покупка мебели

Необходим – стол руководителя, стол секретаря, 4-5 столов для риэлторов и минимум 20 стульев (на начальном этапе можно и не тратиться на офисные кресла и тд, и в то же время кабинет руководителя должен выглядеть пристойно. Итого – минимальные вложения в покупку мебели (переменные издержки ) – около 5000 гривен.

Покупка оргтехники

Минимально необходимо 2 компьютера – у секретаря, на котором буде находиться база данных, и у руководителя. У секретаря желательно мощный современный компьютер (от 3000 гривен + монитор от 500 гривен), руководитель может "обойтись" и моделью поскромней (желательно, конечно, ноутбук – от 5000 гривен). Так же обязательно необходимо лицензионное программное обеспечение – от 4000 гривен за 2 машины (можно конечно попробовать и на пиратском, но…до поры до времени..) и профессиональные программы для обработки и ведения баз данных объектов продажи и аренды недвижимости ( от 3000 гривен). Дополнительно конечно лазерный или матричный принтер – эконом вариант от 2000 гривен.

Интернет и телефонную связь в большинстве случаев можно отнести и постоянным издержкам (от 150 гривен в месяц интернет + стационарный телефон и 600-800 гривен обязательно необходимый безлимитный мобильный номер телефона)

Персонал

Обязательная структурная единица при организации Агентства Недвижимости – секретарь, который ведет работу с базой данных объектов, вносит свежую информацию, корректирует обработанную, ведет делопроизводство, учет договоров и тд. Средняя заработная плата секретаря – от 2000 гривен ( в зависимости от региона).

Интернет–представительство

Безусловно, агентство недвижимости обязательно должно иметь свое интернет – представительство – сайт АН. Стоимость разработки простенького сайта (без раскрутки) от 1000 гривен, поддержку и наполнение контентом и рекламной информацией можно возложить на секретаря или непосредственно руководитель АН выполняет эту задачу самостоятельно.

Реклама и рекламные материалы

Необходимым фактором жизнедеятельности АН и получения прибыли являются расходы на рекламу. Минимальный рекламный бюджет в месяц на 1 риэлтора составляет от 100 гривен. При штате 8-10 человек рекламный бюджет составит в районе 1000 гривен в месяц (постоянные издержки)

Важно помнить, что поскольку прибыль АН формируется за счет деятельности риэлторов и проведенных при их посредничестве сделок, то при наступлении ситуации, когда весь риэлтерский состав дружно покидает лавы Вашего АН (например, кто-то из экспертов вдруг захотел открыть свой бизнес), смело можете записывать деньги в свой пассив – на подготовку новых сотрудников–специалистов уйдут годы, издержки же при этом не сократятся.

Рекомендации учредителю нового АН

1. Не поднимайте уровень оплаты труда риэлторов выше принятого в крупных Агентствах – лишь на короткое время Вы привлечете специалистов из других АН, которые не принесут Вам больших доходов ввиду того, что будут забирать львиную долю комиссионных и не останется средств на развитие Вашего бизнес.
2. Не принимайте в штат риэлторов с сомнительной репутацией – они поставят клеймо на Вашем Агентстве.
3. Будьте менеджером и мотиватором – управляйте и мотивируйте. Не будете управлять Вы – риэлторы начнут управлять вами, не будет мотивации в коллективе – коллектив "захандрит" и разойдется по другим АН.