Налогообложение доходов от сдачи физическими лицами в аренду собственной недвижимости может осуществляться по их выбору как в пределах предпринимательской деятельности, так и без регистрации арендодателя в качестве субъекта предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст.43 и 128 ХКУ предприниматель имеет право без ограничений самостоятельно осуществлять любую предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом, в том числе сдавать в аренду собственное имущество. Непосредственно налогообложение предпринимательской деятельности регулируется Декретом КМУ от 26.12.92 г. № 13-92 «О подоходном налоге с граждан» (раздел IV), Указом № 727 и другими нормативно-правовыми актами.

В соответствии с Указом № 727 физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, может самостоятельно избрать способ налогообложения по упрощенной системе путем получения свидетельства об уплате единого налога (ст.2). В свидетельстве будет указан вид деятельности — «сдача в аренду собственной недвижимости». Ставка единого налога для субъектов малого предпринимательства — физических лиц устанавливается местными советами по месту их государственной регистрации в зависимости от вида деятельности и не может составлять менее 20 гривен и более 200 гривен в месяц (ст.2 Указа № 727).

В то же время Законом об НДФЛ (п.1.3 ст.1) установлено, что доходом физических лиц, которые не осуществляют предпринимательскую деятельность, является любой доход из источников на территории Украины, начисленный (выплаченный) в пользу плательщика налога в течение отчетного налогооблагаемого периода, в том числе и доход от предоставления в аренду недвижимости, расположенной на территории Украины (пп.«е» п.1.3 ст.1), который является пассивным доходом (п.1.12 ст.1). Порядок налогообложения доходов физических лиц от предоставления недвижимости в аренду или субаренду определен п.9.1 ст.9 Закона об НДФЛ, согласно которомуналоговым агентом плательщика налога — арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества (жилья, зданий, сооружений и земли) является арендатор. Если арендатор — физическое лицо, которое не является субъектом предпринимательской деятельности, то лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, является плательщик налога — арендодатель (пп.9.1.4 п.9.1 ст.9 Закона об НДФЛ). При этом такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно: в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала. И, как установлено в пп.9.1.5 п.9.1 ст.9 Закона об НДФЛ, доходы, указанные в этом пункте (то есть в п.9.1 ст.9 Закона об НДФЛ), окончательно облагаются налогом при их выплате за их счет по ставке налогообложения 15% согласно п.7.1 ст.7 Закона об НДФЛ.

Исходя из вышесказанного, физическое лицо само должно сделать выбор относительно налогообложения доходов, полученных от предоставления в аренду собственной недвижимости:

• либо быть частным предпринимателем, избрать упрощенную систему налогообложения и уплачивать единый налог, ставка которого не может составлять более 200 гривен в месяц;
• либо не регистрироваться частным предпринимателем и уплачивать налог с доходов физических лиц, ставка которого составляет 15%.