Установка и демонтаж торгового МАФа: цены и нюансы

Prosto и одновременно сложно разобраться в тонкостях размещения точки продаж в малой архитектурной форме (МАФ). О механизме получения разрешительных документов на МАФ под ключ, его электрификации, объеме начальных инвестиций, а также правомерности его демонтажа надзорными службами – рассказывает Prostobiz.ua

МАФы в законодательстве

На сегодняшний день законодательная база Украины не имеет определения термина малой архитектурной формы. Постановление Кабмина №982 от 26.08.09 года, согласно которому МАФом считалось сооружение из облегченных конструкций, не требующее фундамента, высотой не более 4 метра и площадью около 30 кв. м., было отменено Постановлением КМУ №548 от 25.05.2011 года. Последнее не содержит в себе разъяснений, какую именно конструкцию можно отнести к МАФам. Нормативная база городских / сельских властей пока также, в основном, не ограничивает МАФ в площади и его видах деятельности.

Сначала разберемся, является ли МАФ недвижимостью. В статье 181 Гражданского кодекса (далее – ГКУ) указано, что к недвижимому имуществу относятся «земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения». В то же время, движимым имущество являются вещи, «которые можно свободно перемещать в пространстве (часть 2 статьи 181 ГКУ)».

Как известно, МАФ изготавливается из облегченных конструкций и устанавливается временно без закладки фундамента, следовательно, его свободное перемещение в пространстве возможно без изменения назначения и стоимости. Итак, МАФ однозначно не является недвижимостью. В этом есть некоторые преимущества.

Законом не требуется обязательное нотариальное заверение и государственная регистрация договора отчуждения или аренды МАФ, отсутствует необходимость его регистрации в БТИ.

А вот недостатки того, что МАФ относится к движимому имуществу, проявляются в процессе его продажи. Непосредственно малую архитектурную форму продать возможно, но объектом всех разрешительных документов на ее установку является не сам МАФ, а его владелец или компания-собственник. Итак, имея в своей собственности даже сам МАФ, новый владелец не будет иметь соответствующего разрешения на ее размещение.

Согласно статье 21 Закона Украины «О благоустройстве населенных пунктов», МАФ отнесен к элементам благоустройства города. Именно этим законом, а также Постановлением КМУ №548 от 25.05.2011 года регулируются правовые и экономические отношения между предпринимателем и местной властью в лице городского / сельского советов. Согласно последнему документу выдачу разрешительной документации на МАФ, в том числе, на аренду земельного участка, проводят местные органы управления.

Оформление и электрификация МАФа: цена вопроса

В разных регионах Украины применяются разные процедуры получения разрешительных документов на установление МАФа. Но, в любом случае, первоначально следует получить разрешение на аренду земельного участка. Например, в Киеве вопрос передачи земельных участков решается исключительно на заседаниях городского совета.

Чтобы получить разрешение на размещение временного сооружения, горсовету следует предоставить следующий перечень документов:

  • разрешение от главного управления градостроительства архитектуры и дизайна городской среды;
  • паспорт привязки временного сооружения, состоящий из схемы привязки МАФа, чертежа узлов подключения к инженерным сетям;
  • лицензия от государственной архитектурно-строительной инспекции;
  • ситуационная схема;
  • фотофиксация;
  • очередной кадастровый план;
  • исходные данные для проектирования.

После монтажа МАФа, постает вопрос о его подключении к электросети. Механизм получения документов на электрификацию состоит из следующих основных этапов:

  • Получение технических условий (ТУ). ТУ выдаются при наличии правоустанавливающих (обычно – договор аренды) и регистрационных документов;
  • Выполнение проверочных расчетов. Такие расчеты выполняются проектной организацией, имеющей специальную лицензию, чтобы обосновать отсутствие необходимости модернизации распределительных сетей (менять кабели, провода, трансформаторы).

Калькуляция расходов на подключение к электросети в Киеве. По исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 31 октября 2012 года:

  • разработка проекта – 1080 грн.
  • электросчетчик (с защитным реле – ПЗР) – 750 грн.
  • материалы (кабеля, распределительная коробка и т.д.) – 600 грн.
  • протоколы испытаний – 700 грн.
  • оплата подключения – 690 грн.
  • согласование в горэнерго / облэнерго – 400 грн.
  • согласование ТУ – 260 грн.
  • опросный лист – 40 грн.

Итого, расходы на электрификацию МАФа составят от 4540 грн.

Помните, что согласно статье 27 Закона Украины «Об электроэнергетике» незаконные подключения к объектам электроэнергетики являются правонарушениями, которые влекут гражданскую, административную или уголовную ответственность.

В большинстве случаев, все самовольно подключенные МАФы обесточиваются работниками рейдовых бригад горэнерго или облэнерго, а на предпринимателя накладывается штраф.

Подытожим размер первоначальных инвестиций предпринимателя на установку и ввод в эксплуатацию МАФа:

  • б/у киоск со штрафплощадки размерами около 20 кв. м. обойдется в 7 тыс. грн. или же от 1 тыс. грн. за 1 кв. м., в случае сооружения новой конструкции на заказ;
  • аренда в Киеве стоит от 120 до 200 грн. за 1 кв. м. ежемесячно (в зависимости от места расположения МАФа);
  • разрешительные документы на установление МАФа обойдутся в сумму не менее 35 тыс. грн. (за МАФ размерами в 20 кв. м.);
  • подключение коммуникаций может стоить в пределах 4540 грн.

То есть для старта предпринимательской деятельности посредствам МАФа потребуется около 51 тыс. грн. с учетом оплаты аренды земельного участка на год.

Если вы решили не покупать МАФ, а взять его в аренду, – для первичных расчетов стоимости можно воспользоваться нижеприведенными данными аренды киоска в разных районах столицы.

Основные ценовые характеристики аренды киосков в Киеве по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 31 октября 2012 года:

Административный район

Площадь, кв. м.

Цена

Мощность линии подключения, кВТ

Вольтаж, В

Днепровский

8 кв.м.

6 000 грн

6 кВт

220

Днепровский

7 кв.м.

12 000 грн

6 кВт

220

Оболонский

8 кв.м.

1 500 грн

Без подлючения

Подольский

18 кв.м.

7 000 грн

10 кВт

220

Соломенский

15 кв.м.

5 500 грн

3 кВт

220

Шевченковский

6 кв.м.

9 000 грн

10 кВт

220

Каждый из киосков оборудован следующим набором опций: защитными ролетами, стеклопакетами, окошком для торговли, местом под рекламу

Основные ценовые характеристики аренды киосков в подземных переходах разных районов Киева по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 29 октября 2012 года:

Административный район

Площадь, кв. м.

Цена

Мощность линии подключения, кВт

Вольтаж, В

Деснянский

3 кв.м.

1 000 грн

3 кВт

220

Святошинский

4 кв.м.

4 000 грн

 

220

Святошинский

8 кв.м.

4 000 грн

5 кВт

220

Соломенский

4 кв.м.

6 000 грн

2 кВт

220

Шевченковский

4 кв.м.

8 000 грн

6 кВт

220

Каждый из киосков оборудован следующим набором опций: сигнализацией / охраной, стеклопакетами, окошком для торговли, местом под рекламу. Цена аренды будет зависит от того, расположен МАФ в переходе или в торговом центре перехода.

Стоимость сопутствующих услуг при ведении бизнеса посредством МАФа:

Процесс получения разрешительной документации на установку МАФа и на его электрификацию может сократиться до двух недель, в случае, если вы обратитесь к юридическим фирмам. Например, в Киеве документацией на малые архитектурные формы занимаются, в частности, следующие компании: ЮкНаказ, Правовест, Украинская Адвокатская Компания, Респект и другие.

С вашей стороны потребуется предоставление юридической фирме следующего пакета документов:

  • ваши данные: Ф.И.О, копия паспорта, кода, адрес, контактные телефоны;
  • копия выписки из Единого госреестра юридических лиц и предпринимателей;
  • фрагмент карты Киева с отметкой места, где вы желаете разместить свой МАФ;
  • точная площадь МАФа;
  • вид деятельности, под которую планируется использовать МАФ;
  • копия договора с КП «Киевкоммунсервис» на вывоз мусора (берется по адресу: Киев, ул.Кудрявская, 23).

Что касается сопутствующих услуг в области сервиса, предприниматель-владелец нескольких МАФов может приобрести абонемент месячного обслуживания торговой точки от ремонтной бригады, стоимостью 250 грн. Последний включает в себя следующие услуги:

  • техобслуживание окон, дверей (регулировка, смазка, замена и ремонт фурнитуры; изготовление и замена стеклопакетов);
  • техобслуживание электрики (светильников внутреннего освещения, наружного освещения, розеток, выключателей, электросчетчиков и т. д.);
  • техобслуживание ролета (ремонт, замена механизмов и комплектующих).

Такой сервис может уменьшить амортизационные расходы на капитальный ремонт МАФа в будущем.

Нюансы отчуждения прав собственности на МАФы, процедуры их демонтажа

На сегодняшний день в Киеве насчитывается около 10 829 МАФов, из которых 85% установлены на законном основании, тогда как 15% – неузаконенные.

Согласно статье 16 Постановления Кабмина №148 от 25.05.2011 года запрещается «самовольно устанавливать объекты внешней рекламы, торговые лотки, павильоны, киоски». Предприниматели, нарушившие законодательство в сфере благоустройства населенных пунктов (в том числе, на основании незаконного размещения МАФов), выплачивают штраф в размерах, равным «фактическим расходам на обустройство одного квадратного метра территории города или базовой стоимости одного квадратного метра земли на восстановление нарушенного состояния объекта благоустройства или окружающей среды» (статья 42 Закона). Демонтировать МАФы, которые не имеют соответствующих разрешений на работу, уполномочены исключительно городские или районные службы благоустройства.

Демонтаж МАФа происходит в следующем порядке:

  • уполномоченный орган составляет предписание и протокол, в которых указываются геометрические размеры демонтируемого объекта, описывается его внешний вид (копия предоставляется владельцу МАФа);
  • объект опечатывается, что гарантирует сохранность находящихся в нем продукции и другого имущества;
  • если собственник объекта не намерен обжаловать данное решение в суде, то он должен заплатить административный штраф, после чего МАФ демонтируют.

Но зачастую практика свидетельствует о нарушении процедуры со стороны служб благоустройства: они составляют предписание и протокол и, по сути, немедленно вывозят объект на штрафплощадку, не оставляя времени для административного обжалования своих демонтажных действий.

Однако если МАФ действительно был установлен с нарушением законодательства или постановлений местных властей или же допустил такие нарушения уже в ходе работы – практически нереально при существующей законодательной базе остановить начатый службами благоустройства «ускоренный демонтаж». Малореально и затем наказать их за ускорение его процедуры.

Остается констатировать, что Закон о благоустройстве целиком и недвусмысленно стоит на стороне профильных служб, тогда как нарушители этого закона выводятся в правовую неопределенность – а последнюю коммунальщики пока что вольны трактовать в свою пользу.

Опубликовано на сайте: 31.10.2012

Автор: Оксана Ярмак

Источник: http://www.prostobiz.ua/

Видео дня


Рекомендуем