Аренда помещений под магазины и салоны услуг в Киеве: на что обратить внимание 29.01.2015

Prosto помещения под минимаркеты, аптеки, парикмахерские очень удобно арендовать – но неспециалисту для начала стоит узнать основные правила и подводные камни этого процесса. Главные особенности аренды торговых помещений для малого бизнеса в Киеве описывает Prostobiz.ua

Аренда помещений под магазины и салоны услуг в Киеве: на что обратить внимание

Тарификация аренды

Тарифы аренды и субаренды небольших торговых площадей в Киеве чаще номинируются за все помещение (в месяц), а не пометрово – в отличие от офисных помещений, номинирующихся преимущественно за квадратный метр.

Главным «регулярным» исключением из этого правила являются «отсеки» торговых центров, у которых, чаще всего, стоимость аренды едина для всего здания или этажа, или большой его части – а площадь торговой точки является чуть ли не единственным ее описательным параметром (во многих ТЦ этот параметр еще и вариабельный: сколько метров вам нужно, столько отгораживайте или столько стандартных отсеков подряд и арендуйте).

Помимо того, цены и отдельных торговых помещений примерно в 10-20 процентах нерегулярных случаев номинируются за квадратный метр. Чуть чаще это применяют арендодатели центральных «торговых» улиц мегаполисов (фактически, тоже являющихся огромным торговым центром), возможно потому, что в них итоговая крупная арендная цена за все помещение может выглядеть несколько пугающе на фоне конкурентов с соседней улицы. Гораздо реже пометровая тарификация встречается в рядовых торговых помещениях спальных районов. Есть и обратные исключения: изредка и в ТЦ встречаются цены не за метр, а за всю торговую точку.

Другими словами, новичку, ищущему недорогое торговое помещение по объявлениям, стоит ориентироваться на порядок цен. В гривнах трехзначные или в долларах двухзначные – это за метр. В гривнах от 10 000 или в долларах от 1000 – это арендная цена «за все» (если речь не идет о Крещатике или Андреевском спуске: там и за метр такие тарифы). В гривнах несколько тысяч или в долларах несколько сот – во многих районах Киеве тут может быть и так, и так. В любом случае, переспросить арендодателя при первом звонке или сообщении о принципе заявленной тарификации стоит первым же или вторым вопросом.

Что касается эксплуатационных расходов (аналог коммунальных платежей для нежилого фонда), то в отличие от аренды офисов, в подавляющем большинстве случаев ни один из видов таких регулярных платежей в арендную плату за магазин или помещение сферы услуг не входит. Даже в торговых центрах практикуется отдельно сбор с арендаторов небольших отсеков «на уборку торгового зала», «на вентиляцию», «на охрану», не говоря уже об оплате электроэнергии.

К слову, в ТЦ в совсем уж миниатюрных отсеках нередко работает один счетчик электроэнергии на ряд торговых точек, а оплата делится между ними или поровну – или сложным долевым распределением по согласованию всех арендаторов на общем счетчике и их арендодателя (ведь магазин одежды обычно потребляет меньше электричества, чем аптечный пункт тех же размеров, поскольку последний должен иметь относительно крупный холодильник, бесперебойно и непрерывно работающий).

«Очень часто в Киеве эксплуатационные расходы небольшого магазина составляют половину и более от арендной платы за его помещение. Вполне стандартная сегодняшняя ситуация для продовольственного минимаркета с крупным холодильным и климатическим оборудованием – 4000 гривен эксплуатационных платежей в месяц на 6000 гривен арендной платы, – отмечает Лариса, директор киевского агентства недвижимости. – В последнее время уже не уникальны и случаи превышения эксплуатационных платежей небольшого магазина над арендной платой за его площадь. Это связано с быстрым удорожанием в Украине в 2014-15 годах эксплуатационных расходов – при сохранении или уменьшении арендных тарифов», – добавляет риэлтор.

Практически единственной валютой тарификации аренды киевских магазинов в 2010-е годы является гривна. «Арендаторы считают непорядочным и опасным во время инфляции привязывать цены к долларам – а с начала 2014 года вообще отказываются подписывать договора, в которых арендодатель требует долларовых арендных цен», – отмечает Лариса, директор центра недвижимости.

Как и при аренде офисов и жилья, при первом платеже в торговой аренде часто взимается арендная плата в двойном размере «за первый и последний месяц» или плата за три первых месяца, а изредка – и за полгода.

Осталось заметить, что нотариальное заверение договора аренды торговой точки, уже имевшей торговый профиль ранее или свежепостроенной только для такого использования, у нас практикуется редко. Чаще всего, заключается обычный контрактный договор двух субъектов хозяйствования, нотариальное заверение которого необязательно. Другими словами, минимаркеты, маленькие парикмахерские на окраинах, аптеки весьма часто арендуются с заключением лишь «взаимного» договора между юрлицами с их печатями и подписями.

В связи и с такой регистрационной простотой, и с крайне частым нахождением «магазинными» арендодателями арендаторов по бизнес-каналам, по деловому знакомству (что вызывает немногочисленность свободного предложения по аренде даже в Киеве), и с полным присутствием этих немногочисленных арендных предложений в открытом доступе – риэлторское посредничество при аренде небольших торговых площадей у нас почти не практикуется.

 

Бывшие СНИПы – нынешние ДБНы

Идеальный вариант аренды минимаркета или небольшого салона услуг для небогатого предпринимателя – найти торговую точку, предыдущие арендаторы которой имели точно тот же профиль деятельности (и при том ушли не по причине штрафа за несоответствие помещения данному профилю торговли и услуг). Только в этом случае помещение практически гарантированно соответствует требуемым государственным нормам для данной деятельности, а его коммуникации выдерживают возникающие стандартные нагрузки. И это отнюдь не маловажные нюансы «по минимизации штрафов» от какого-нибудь пожарного надзора, как в случае аренды офисов – а краеугольный камень аренды торгового помещения.

По словам риэлторов, целый ряд небольших стартапов потерпели серьезные для них убытки из-за недостаточного знакомства владельцев с госнормами для помещений торговли. Речь идет о ситуациях, когда помещение, имевшее прежде другой профиль деятельности, арендовано, за аренду уплачено за несколько месяцев – а разрешение на желаемую деятельность органы власти не выдают по причине нарушения норм или за это же рано или поздно выписывается крупный штраф.

Также иногда торговые мини-площади в старых зданиях сталкиваются с частым блокированием электросети предохранителями из-за маломощности проводки – попросту говоря, выбиваются пробки прямо во время работы торговой точки. «Такое, например, случается в выведенных из жилфонда бывших квартирах «хрущевок» с их алюминиевой проводкой номинальной предельной мощностью 2 киловатта, искрошенной за полвека намного больших нагрузок (просто проектировщики 1950-х годов не могли учитывать будущего развития электротехники, поскольку находились под жестким давлением «борьбы с излишествами сталинской архитектуры», отчего в порыве минимизации строительных затрат и утвердили проводку в «хрущевках» только под нужды освещения)», – описывает «строительные» частности Лариса, директор агентства недвижимости.

И среди этих временно пострадавших киевских небольших компаний – вынужденных срочно «разводить» снаружи вдоль стен новую мощную проводку в арендуемом помещении или лишаться последнего – что интересно, встречались даже столь малоэнергоемкие точки услуг, как парикмахерские. А ведь арендатору достаточно было заглянуть в строительные нормы, чтобы узнать требуемые для его деятельности мощности электросети – и спросить о наличии таковых в помещении у его арендодателя. И в случае отсутствия требуемого – можно провести в помещении необходимые ремонтные работы, согласовав их с владельцем, или же искать другой объект аренды.

Итак, новичку в сфере аренды помещений для торговли и услуг еще до поиска помещения следует ознакомиться с тем, что в СССР и нынешней РФ имеет название СНИПы (Строительные нормы и правила) и ВСНы (Ведомственные строительные нормы) для предприятий торговли и услуг. По традиции, эти же сокращения используются в разговорной речи и в Украине – хотя на самом деле в 2009-10 годах на смену многим позднесоветским СНИПам и ВСНам, действовавшим у нас все 1990-е и 2000-е годы, пришли новые государственные строительно-эксплуатационные нормы, разработанные Министерством регионального развития и строительства; и их даже в русской речи принято называть украинским сокращением их названия: «ДБН» (Державні будівельні норми).

Среди всех ДБН документ с государственными эксплуатационными нормами для предприятий торговли имеет название «ДБН В.2.2-23:2009». Он утвержден Приказом №4 Минрегионстроя от 19.01.2009 года и вступил в силу 01.07.2009 года. В полном объеме эти нормы выложены на портале самого Минрегионстроя – здесь – и перепечатаны рядом иных сайтов.

Распечатать и прочесть ДБН В.2.2-23, если вы «магазинный» или «салонный» арендатор, стоит и для смены профиля деятельности арендуемого помещения, и когда предыдущий арендатор имел тот же профиль деятельности, что у вас – и даже тогда, когда вы уже давно арендуете торговую площадь, но нормы эксплуатации по своему профилю деятельности еще не штудировали.

Как говорят предприниматели-арендаторы со стажем, «СНИПы есть документ, служащий для нахождения поводов оштрафовать любое предприятие». Но даже на фоне такой иронии ДБН для предприятий торговли вызывает особенно саркастические мысли – детальное чтение всех его предписаний сопровождается стойким ощущением, что в полном объеме они еще не были соблюдены ни одной торговой точкой Украины, даже супермаркетами и гипермаркетами. Примеры можно множить бесконечно – ограничимся лишь упоминанием того, что приложение «Б» в конце этого ДБН предписывает любому предприятию торговли и услуг создать массу условий для обслуживания покупателей на инвалидных колясках. И таким образом, уже один вход в торговый зал строго через «вертушку» является нарушением целого ряда пунктов данного ДБН – что, правда, как все знают, за шесть лет существования норматива так и не помешало наличию безальтернативных и весьма «антиинвалидных» входных вертушек в сотнях тысяч магазинов страны.

И все же, как ни иронизируй, а большинство норм ДБН В.2.2-23 имеют серьезный смысл, здравый экспертный расчет и соответствие ожиданиям посетителей. Потому хорошее знание и соблюдение, по возможности, этих норм арендаторами и арендодателями торговых помещений – это дело, в конечном счете, увеличивающее торговые обороты и доходы.

Напоследок добавим, что желание арендатора провести реконструкцию арендованного помещения со сменой присвоенного ему возможного профиля деятельности, естественно, должно согласовываться детально по всем пунктам с арендодателем – и отражаться в договоре с ним. «Расходы арендатора на небольшой реконструкционный ремонт в «недорогих» точках торговли или услуг в Киеве часто принимаются арендодателями в зачет арендных платежей, то есть вместо них», – подчеркивает Лариса, директор агентства недвижимости.

В этом случае главное – обоим сторонам сразу четко договориться по предельным и всем промежуточным ценам такой «зачитывающейся» реконструкции, чтобы не создавать конфликтные ситуации с владельцем помещения еще до начала торговли в нем. Во-первых, существует такой неумолимый бытовой закон: «итоговая цена любого ремонта превысит пределы расчетной его стоимости, особенно во время инфляции». А во-вторых, в случае небольших торговых площадей варианты типа «привезенное оборудование не прошло в дверные проемы» сплошь и рядом увеличивают плановые первичные расходы «торгового» арендатора в несколько раз.

 

Срочно нужны деньги?