Вложения в недвижимость – наиболее любимый украинцами пассивный способ получения дополнительного дохода. Однако гораздо выгоднее вкладывать деньги в маленькие, но свои бизнесы. Первопроходцы утверждают: автомобиль, сданный в аренду службе такси, принесет почти 50 % и окупится через 2 года, небольшая закусочная – через 1,5 года, а обычная «точка», торгующая горячими словечками, – через 3 месяца.

Сдаем квартиру

Проще всего влиться в ряды рантье, сдавая в наем недвижимость. Разумеется, на долгий срок, потому что посуточная сдача квартир – это бизнес, требующий постоянного внимания. Длительная аренда хоть и приносит гораздо меньший доход, но и усилий требует меньше.

Для того чтобы войти в этот бизнес, необходимо иметь по крайней мере одну квартиру.

Самое дешевое жилье в спальном районе столицы обойдется минимум в $50 тыс. (за однокомнатную квартиру). Косметический ремонт будет стоить не менее $1500. Базовый набор мебели и техники – шкаф, диван, кухонный комплект, холодильник – также потянут на $1500-2000. Таким образом, сдавая отремонтированную квартиру в аренду, скажем, за $400 в месяц, за год удастся «отбить» лишь ремонт и мебель. Вложения  в покупку квартиры окупятся более чем через 11 лет.

Вообще-то, квартировладельцы предпочитают, чтоб их недвижимость начинала приносить прибыль через 10 лет. Сегодня в Киеве за $300 в месяц невозможно найти даже гостинку без ремонта. По данным риелторов, самые дешевые однокомнатные и двухкомнатные квартиры можно снять в Деснянском районе за $350 и $450 в месяц соответственно. Дорого арендовать жилье на Печерске: за «единичку» придется выложить примерно $700 в месяц, за «двушку» – более $1000.

Другие крупные города также «радуют» расценками. Например, в Днепропетровске аренда однокомнатной квартиры стоит от $200 в месяц, в Донецке и Одессе – от $150, в Харькове и Львове – от $100. Однако найти однокомнатное жилье не так уж и просто, поскольку оно пользуется наибольшим спросом. Кроме того, эксперты прогнозируют повышение арендных ставок примерно на $30-$50 в связи с ростом цен на жилищно-коммунальные услуги.

Более выгодно сдавать жилье под офис. В среднем по Украине 1 кв. м такого офиса обойдется арендатору от $10 до $40. То есть 50 кв. м квартирно-офисных площадей принесут арендодателю минимум $500 в месяц, а скорее всего – $1500. Однако не стоит забывать, что сдавать квартиру под офис гораздо сложнее. В частности, ее надо перевести в нежилой фонд, что обойдется минимум в $1000, а процесс перевода может затянуться более чем на 5 месяцев. Кроме того, статья ежемесячных расходов собственника квартиры будет включать подоходный налог  (13 %). Зато доход за год составит минимум $6000, из которых владельцу жилья останется около $4000. При более высоких арендных ставках доход увеличивается пропорционально (при $40 за 1 кв. м он составит без малого $20 тыс. в год).

Сдаем машину

Весьма доходный ныне вид бизнеса – сдача автомобиля напрокат. Возможна и долгосрочная аренда (машина сдается одному или двум водителям на неопределенный срок – например, для работы в такси), и краткосрочная (хозяин «одалживает» машину желающим на один или несколько дней). Самый простой и распространенный вид этого бизнеса – сдача «четырехколесного друга» в долгосрочную аренду таксистам. Краткосрочная аренда, как и в случае с недвижимостью, гораздо более хлопотна.

Сколько же приносит одна машина? Новый «Ланос» стоит около 50 тыс. грн. Оформление, налоги , техосмотр, номера, доверенности – еще примерно 5 тыс. грн. Плюс страховки (желательно оформлять два полиса: система «Каско» и страхование риска финансовой ответственности перед третьими лицами) – еще 3 тыс. грн. Плюс 1 тыс. грн за «вход» в ту или иную сеть таксомоторов: владелец машины получит позывной, рацию, шашечки. В некоторых сетях требуют еще и обклеить машину фирменной символикой (как правило, эта услуга предоставляется бесплатно). Итого – около 60 тыс. грн.

Автомобиль – существо хрупкое и ранимое. Поэтому в процессе эксплуатации на него тоже придется тратить деньги. Хозяин, как правило, из своего кармана оплачивает расходы на капитальный и текущий ремонты. Капитальный проводится раз в два года (стоимость – от 3 тыс. грн), текущий – в зависимости от ситуации (в среднем на это уходит 5 тыс. грн в год). Практика показывает, что при активной (то есть ежедневной, по 10-20 часов в сутки) эксплуатации автомобиля потребность в ремонте возникает чуть ли не ежемесячно... Нередко хозяева выдвигают условие: пробег машины – не больше 300 км в сутки. Это делается для того, чтобы авто не очень быстро «гробилось», а у арендатора не было соблазна регулярно ездить на тещину дачу за овощами и фруктами.

Кроме того, хозяину машины придется оплачивать так называемые эксплуатационные расходы: покупка и установка зимних шин, наладка газобаллонной установки, техосмотры и так далее. На это придется потратить еще минимум 2 тыс. грн в год.

Важный пункт риска – ДТП. Если автомобиль, работающий как такси, застрахован по системе «КАСКО  » (то есть все включено), то страховая компания возмещает убытки независимо от того, кто является виновником аварии (кроме происшествий, возникших по вине пьяного водителя застрахованной машины). В этом случае владелец получит деньги на ремонт в полном (или почти полном) объеме. Однако он все равно окажется «в минусе» – машина минимум несколько дней будет в ремонте и за это время денег не «привезет».

Сложнее, когда страховка  не оформлена. Здесь, как правило, действует договоренность: если виновен водитель такси, за ремонт и простой платит он, если виновен «чужой» водитель, все расходы ложатся на хозяина (которому и придется «решать вопросы» с нарушителем). Однако подобные схемы ныне редкость: как правило, машины застрахованы.

Теперь о доходах. В среднем арендная плата за день пробега составляет 100-120 грн (в зависимости от возраста машины и требований хозяина). За неделю работы набирается 700-840 грн (если нет выходных дней) или 600-720 грн (если хозяин разрешает «своим» шоферам один день не работать).

Водитель самостоятельно платит комиссионные службе такси (администрация сети берет деньги за аренду рации – около 50 грн в неделю, а также 10-15 % от переданных заказов – от 10 грн до 300 грн в неделю). Он же оплачивает бензин и масло, всевозможные штрафы (в некоторых таксопарках их начисляют даже за мелкие провинности).

Подведем предварительные итоги. Средний ежемесячный доход хозяина авто – от 2 до 3 тыс. грн (размер суммы, напомним, зависит от того, насколько интенсивно эксплуатировалась машина, не простаивала ли она из-за ДТП или ремонта). То есть средний доход составляет 24-36 тыс. грн в год. Теперь подсчитаем затраты: ремонт (5 тыс. грн), эксплуатационные расходы (2 тыс. грн), «капиталка» (в среднем 1,5 тыс. грн в год), итого 8,5 тыс. грн. Чистая прибыль получится от 15,5 тыс. грн до 27,5 тыс. грн в год. Иначе говоря, машину удается «отбить» чуть больше, чем за два года. Следующие три-четыре года она будет работать в прибыль. А потом авто лучше продать (если удастся найти покупателя), потому что оно будет слишком часто ломаться.

Если у владельца не одна машина, а несколько, прибыль с каждой из них будет примерно такой же. Потому что ни на «оптовой» аренде раций, ни на чем-то другом сэкономить не удастся. Но есть и хорошая новость: мелкие арендодатели (которые сдают до пяти машин) налоги на авто , как правило, не платят. Они попросту не регистрируют этот вид деятельности как бизнес. При этом опасность того, что на владельца могут «стукануть» из службы такси минимальна: в «интимные» взаимоотношения владельца машины, водителя и налоговой вмешиваться не принято. А в службе такси могут и вовсе не знать, кому именно принадлежит автомобиль.

Крупные арендодатели, которые держат целые таксопарки, регистрируются как предприниматели и работают на едином налоге. Они платят 200 грн в месяц (2400 грн в год). Но их деятельность не совсем похожа на спокойное существование рантье.

Главный риск в этом виде бизнеса связан не с машинами, а с людьми: сложно найти нормальных водителей. Ведь желающих работать в такси не так уж и много. Водитель вынужден крутиться как белка в колесе, отрабатывая в день не менее 10 заказов на общую сумму хотя бы 350 грн. Из этих денег минимум 100 грн он отдаст хозяину, 100 грн заплатит за топливо, еще 50 грн – комиссионные таксопарку за полученные заказы и 7-10 грн – за аренду рации. То есть суточный заработок – около 100 грн. Работая через сутки, можно получить 1500 грн в месяц – не так уж и много.

Поэтому многие хозяева авто становятся жертвами непорядочных водителей. «Оформляешь на человека машину, а он... исчезает, – жалуется Андрей Глушко, владелец четырех авто, которые «бегают» под маркой «Радио-такси». – Или появляется через месяц и говорит, что денег нет. Или платит исправно, а потом уходит в запой. Или самое ужасное: «устраивает» ДТП, разбивает машину – и хозяина, и чужую, а платить отказывается. Даже если какому-то счастливчику и удается найти порядочного водителя, еще не факт, что эксплуатировать машину он будет правильно и с пониманием».

Покупаем франшизу

Еще один способ стать рантье, то есть приобрести дополнительный источник дохода, – купить франшизу и передать построенный на ее основе бизнес в управление наемному менеджеру. В отличие от аренды, свое предприятие, хоть и купленное «в магазине готовой одежды», а не созданное самостоятельно, требует постоянного внимания, затрат времени и сил.

И тем не менее, франчайзинг – удобный для новичка способ начать свой бизнес. По сути, по этой схеме за «умеренную плату» получаешь продуманную и проверенную программу действий. Не надо самостоятельно придумывать маркетинговые схемы, заботиться о рекламе и завоевании своего места на рынке. «Патрон» – франчайзер – может помочь не только с этим, но и с доступом к кредитным ресурсам (как товарным, так и денежным). По статистике, из всех вновь образованных в мире фирм 85 % прекращает свою деятельность в течение первых пяти лет. А из тех, кто работает по франчайзинговой схеме, – лишь 14 %.

Однако есть у франчайзинга и недостатки. Контроль со стороны франчайзера уменьшает самостоятельность в принятии решений покупателя франшизы (франчайзи). «Патрону» полагается постоянная выплата роялти, что может быть накладно на первых порах, пока бизнес еще не поднялся на ноги. А если вдруг франчайзер решает продать свой бизнес, это обязательно отразится на его франчайзи. Но самым важным, как, впрочем, и для любого другого бизнеса, связанного с торговлей, является соблюдение правила «3P»: place, place and place (место, место и еще раз место). Если место для магазина или фаст-фуда выбрано неудачно, плакали все вложения.

«Работа во франчайзинге требует соблюдения определенных правил, причем каждая компания-продавец бизнеса выдвигает свои требования, – рассказывает Сергей Гировец, менеджер проектов Ассоциации франчайзинга Украины. – Например, одни продают франшизу при условии, что помещение должно быть расположено на первом этаже в центре города, иметь определенные размеры, цветовую гамму, интерьер, сотрудники должны быть одеты в форму. А для других компаний может быть достаточно лишь вывески».

По заверениям Сергея Гировца, средний срок окупаемости любой франшизы – год-два. А вот цена вхождения на этот рынок разная. В некоторых случаях, чтобы купить франшизу, нужно заплатить не менее $500 тыс. – все зависит от «солидности» бизнеса. «При этом в стоимость франшизы не входят затраты на покупку или аренду помещения и выполнение там ремонтных работ», – подчеркивает г-н Гировец.

Но не обязательно платить так много. Например, за франшизу на выпечку и продажу слоеных пирожков «Форнетти» придется заплатить всего $1000 (не считая расходов на покупку или аренду, а также оформление помещения, приобретение весов и морозильной камеры, зарплату для продавцов и расходные материалы), а за франшизу для фаст-фуда – свыше $50 тыс.

В случае с «Форнетти», если место выбрано удачно и горячие слоечки идут «на ура», полностью окупить все свои вложения можно за 2,4-5,3 месяца. А вот сети фаст-фудов франшиза  «Wokie Dokie» обойдется в $110 тыс. и окупится через 1,5 года (планируемая ежемесячная прибыль $9 тыс., предполагаемые среднемесячные обороты составят $42 тыс., предполагаемые среднемесячные затраты – $33 тыс.).

Как правило, франшиза на торговлю одеждой более доступна, чем на ресторан быстрого питания. В этом случае придется заплатить минимум $15-20 тыс. Г-н Гировец отмечает, что торговля одеждой, в частности джинсами, является наиболее популярным видом франчайзинга.

А вот покупка франшизы на нечто «технически сложное», например, СТО, не слишком распространена. Войти в этот бизнес можно не менее чем за $160 тыс. «Об этом очень мало информации на рынке, поэтому можно предположить, что франшизами на СТО торгуют немногие», – поясняют в Ассоциации франчайзинга.

Входим в долю

Доходность покупки доли в готовом бизнесе оценить трудно, так как готовых схем нет, и все очень зависит от того, в какую сферу бизнеса вкладываются деньги и какие договоренности существуют между участниками. Вообще-то в украинских условиях покупка доли, меньшей, чем контрольная, – в акционерной компании или «ЛТДшке» – крайне рискованное вложение денег . «Если бизнес прибыльный, то никто не захочет им делиться. А если неприбыльный, то зачем вкладывать в него деньги?» – недоумевают некоторые юристы.

Так что, все известные примеры успешного инвестирования в чужие бизнес-проекты, как правило, связаны с уступкой доли, близкой к контрольной. Пожалуй, самый яркий пример – ситуация с одним из предприятий, владеющим рекламными щитами в Киеве. 50-процентное участие в этом бизнесе обошлось в $20 тыс., плюс ежемесячные затраты на зарплату бухгалтеру и менеджеру по продажам рекламы – около $1 тыс. Окупились вложения за 4 месяца.

«При инвестировании в уже существующее предприятие – ООО или ОАО – доход будет зависеть в основном от доли, – объясняет старший юрист проекта МФК «Корпоративное развитие в Украине» Владислава Рябота. – Дело в том, что решения о выплате дивидендов или реинвестировании прибыли принимаются на общем собрании акционеров или участников ООО. И с долей, меньшей 20 %, надо быть готовым к тому, что это вложение долго не принесет прибыли, потому что общее собрание из года в год может принимать решение не выплачивать дивиденды».

Самым большим риском участия в «ЛТДшке», кроме возможного неполучения дивидендов, является возможность исключения участника из общества его «коллегами». «Если участник ведет себя пассивно, то есть не принимает участия в управлении, то его могут исключить из общества. ООО потому и считается рискованным бизнесом», – отмечает г-жа Рябота. Из акционерного общества, конечно же, никто исключить не сможет, но в этом случае необходимо быть готовым к тому, что с интересами миноритария никто не захочет считаться. Юристы предостерегают, что в законодательстве существует очень много пробелов, которые трактуются не в пользу миноритарного акционера.

Есть еще один риск: входя в действующий бизнес, можно не вписаться в существующую корпоративную культуру. «Например, остальные участники привыкли вести бизнес «по-черному». А ты – человек честный и хочешь вести бизнес «по-белому». В этом случае явно не удастся сработаться», – отмечает один из юристов. К тому же работа «по-черному» резко уменьшает возможности контроля над финансовыми потоками для тех членов ООО, которые не участвуют в оперативном управлении им.

Например, если один из участников «ЛТД» не только собственник, но и директор, то есть риск, что он не захочет делиться – и информацией о финансовых потоках, и самими потоками – с другими участниками.

Как же защититься? Если в «ЛТДшке» три участника, то даже с долей 20-30 % можно претендовать на то, чтобы «поставить» своего уполномоченного менеджера на должность, например, заместителя директора или начальника отдела поставок. Если же участников только двое, то с долей в 30 %, как правило, ни на что особо претендовать не приходится. Однако все зависит от того, какую пользу новый участник приносит компании. Если он, в частности, контролирует клиентскую базу, то понятно, что с его мнением и интересами придется считаться. Все строится на шатких договоренностях: в ОАО самые крупные акционеры обычно собираются и решают, кого и куда они «ставят». Допустим, если ты хочешь контролировать сбыт, то можно договориться, чтобы начальником отдела сбыта был твой человек, рассказывают юристы.

Они же рекомендуют, что даже в том случае, когда доля покупается в бизнесе близких друзей, необходимо подписывать документы, в которых будут оговорены все детали. В этих документах должен быть четко описан порядок предоставления информации и перечень ее типов.