Сегодня основными финансовыми инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм как лизинг используется значительно реже. С чем это связано?

Низкая осведомленность

Большинство руководителей недостаточно осведомлены о возможности лизинга коммерческой недвижимости. Тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный опыт сотрудничества с тем или иным лизингодателем.

Лизинг коммерческой недвижимости: черные схемы

Многим собственникам недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и получение сверхприбыли благодаря искусственному завышению текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.

Заниженные доходы

Еще достаточно много предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. По всем известным причинам делается это в целях "оптимизации" налогообложения. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

Колебания курса

Ввиду постоянных колебаний курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации - то есть, все то, что может значительно отразится на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо заработать.

Стоимость местоположения

Более чем на 50% стоимость любого объекта недвижимости зависит от его месторасположения. Однако, поскольку приобретение земли (того самого "места") по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны такие критерии как ликвидность самого имущества, степень его юридической чистоты, отсутствие различных обременений и конструктивных недостатков.

Бремя обязательств

Хотя отечественный бизнес в последнее время стремится к стабильности, однако, риски пока что не позволяют компаниям планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. Поэтому большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения, предпочитая лизингу - аренду. Ведь договор лизинга коммерческой недвижимости - это не только обязательства по выплате лизинговых платежей, но и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. Разорвать отношения с лизинговой компанией значительно более затруднительно, чем договор аренды.

Долгосрочность процесса

Долгие сроки лизинга коммерческой недвижимости, связаны с высокой стоимостью недвижимости, а также с тем, что здания и сооружения относятся к последней амортизационной группе, где срок полезного использования имущества превышает 30 лет. По закону лизинговая компания имеет право сократить его до 10 лет, но не более. С этим связано сразу несколько проблем арендодателя: где найти такие "длинные" деньги и как застраховать их от возможных невыплат на протяжении всего срока лизинга.

Риски лизингополучателя

Риски лизингополучателя можно разделить на две группы - имущественные и финансовые.

Имущественные риски связанны с регистрацией и дальнейшей перерегистрацией прав собственности. Для их минимизации необходимо удостовериться в том, что объект недвижимости юридически чист. От финансовых рисков лизингополучатель защищен только в том случае, если на его стороне находится солидная лизинговая компания, которая не будет вступать в сомнительную сделку.

Бюрократические проволочки

Недвижимость не может быть передана в финансовую аренду, до тех пор, пока право собственности на объект недвижимости не будет принадлежать лизингодателю и это право должно быть правильно оформлено и зарегистрировано в регистрационной палате, ведь недвижимость будет выступать залогом по сделке. Поэтому, не закрыв финансовые и имущественные риски, лизинговая компания не позволит досрочно использовать объект недвижимости. Если учесть все бюрократические нюансы оформления, то только этот этап занимает до 2-х месяцев.