Одна моя знакомая, хозяйка салона красоты, недавно чуть не лишилась своего бизнеса. Владелец помещения, которое она арендовала на протяжении двух лет, вдруг объявил, что не собирается больше продлевать с ней договор и дал неделю на сборы. Пришлось Ларисе бросать насиженное место. При жесткой конкуренции в ее сфере деятельности переезд равен разорению: вовсе не факт, что клиенты будут посещать ее по новому адресу.

Однако заламывать руки и жаловаться на судьбу — не в правилах бизнес-леди. Через пару недель моя знакомая радостно сообщила, что сумела найти помещение поблизости, так что клиентов она сохранит. «На этот раз надолго договор заключила?» — полюбопытствовала я. «А я помещение в лизинг беру, — ответила Лариса. — Буду его потихоньку выкупать, больше меня никто не выгонит».

Сладкое слово «лизинг»

Немало предпринимателей мучается из-за проблем с арендой помещений, особенно те, кто имеет малый и средний бизнес. Хозяева не любят заключать договоры более чем на год. Поэтому часто арендаторы живут в постоянной тревоге. Погонят их? Поднимут арендную плату за пределы возможностей? Предъявят претензии в связи с тем, как они эксплуатируют помещение? Купить же недвижимость им не под силу. Банки дают кредиты на такие цели неохотно, заемщик должен быть прозрачен как стеклышко, а много ли предпринимателей в нашей стране в состоянии официально подтвердить свои доходы? Да и проценты по кредиту не каждый потянет. Что касается начинающих бизнесменов, то для них в банке вообще нет шансов.

Остается лизинг. Российское законодательство определяет этот способ приобретения невразумительным словосочетанием «финансовая аренда». По сути, это гибрид аренды и кредитования. Прелесть лизинга в том, что имущество в процессе эксплуатации амортизируется в ускоренном темпе. За семь лет объект недвижимости может быть амортизирован до нуля и переходит в пользование лизингополучателя. При этом ежемесячные лизинговые платежи при сроке договора от семи лет сопоставимы по размеру с арендной платой за аналогичное помещение.

«Если объект недвижимости не подлежит полной амортизации за срок лизинга, клиент выкупает его по остаточной стоимости или по согласованию с лизинговой компанией пролонгирует срок действия договора лизинга, — разъясняет руководитель отдела лизинга оборудования и недвижимости компании «НОМОС-Лизинг» Елена Графова. — Поэтому самые привлекательные объекты недвижимости — это те, что введены в эксплуатацию 15 лет назад и ранее. При амортизации таких объектов существует возможность заключить договор всего на пять лет с минимальной остаточной стоимостью».

Отношения между двумя сторонами — лизингодателем и лизингополучателем — складываются следующим образом. Сначала лизингодатель по договору с клиентом приобретает нужный ему объект на свое имя. Затем клиент-лизингополучатель получает этот объект во временное пользование. По истечении оговоренного срока (обычно от пяти до семи лет) объект лизинга переходит в его собственность либо выкупается по остаточной стоимости. «Срок лизинга зависит от срока полезного использования недвижимости, а также от условий (в частности сроков) соответствующего кредитного соглашения между лизинговой компании и банками», — поясняет Е. Графова. Хотя существуют варианты: по договоренности можно вернуть предмет лизинга, продлить соглашение или заключить новое.

К лизингополучателю предъявляются более мягкие требования, чем к заемщику, рассмотрение заявки происходит гораздо быстрее, чем в случае с кредитом, условия договора весьма гибкие и позволяют учесть самые разные ситуации. Лизинговые платежи, как правило, вносятся ежемесячно, равными долями, но лизингодатели иногда идут навстречу клиенту, устанавливая по его желанию нарастающие или убывающие платежи, а также меняя график выплат с учетом сезонности бизнеса клиента.

И нашим, и вашим

В роли лизингодателей выступают специализированные компании и банки. Получателем по договору лизинга может быть как юридическое лицо, так и физическое. «Как таковой разбивки по масштабу деятельности не существует, — поясняет генеральный директор компании «Лизинг Эксперт» Георгий Качейшвили. — К услугам лизинговой компании обращаются и крупные, и мелкие предприятия. Хотя «правило крупного клиента» действует и в лизинге: на 20% самых серьезных клиентов приходится 80% лизингового портфеля».

«Универсальные рыночные лизинговые компании стараются максимально диверсифицировать свой портфель и по предметам лизинга, и по отраслевой принадлежности клиентов, — рассуждает Е. Графова. — Услугами лизингодателей пользуются как небольшие компании, желающие приобрести одну единицу техники или автомобиль, так и крупные производственные холдинги, покупающие дорогостоящие технологические линии или недвижимость».

Новые площади в лизинг приобретают не только от нужды — это позволяет обзаводиться помещениями с минимальными затратами. Стабильный рост цен на недвижимость с лихвой компенсирует расходы на услуги лизингодателя. И выгода здесь обоюдная: эксперты полагают, что в глазах лизингодателя наиболее привлекательны высоколиквидные объекты — торговая, складская и офисная недвижимость.

Кроме того, лизинговые платежи полностью относятся на себестоимость, благодаря чему уменьшается налогооблагаемая база по налогу на прибыль, а НДС по ним предъявляется к возмещению. Лизингополучатель не платит налог на имущество , поскольку оно не переходит на его баланс. За счет ускоренной амортизации общий период уплаты налога на имущество сокращается в полтора–три раза, в результате чего происходит полная либо практически полная амортизация объекта.

В целом приобретение недвижимости в лизинг обходится на 10–25% дешевле, чем за счет кредитных средств. В столице лизинг недвижимости стал палочкой-выручалочкой для предпринимателей средней руки. По словам Г. Качейшвили, в Москве лизингом чаще всего пользуются компании из сектора услуг. В регионах, наоборот, наибольшим спросом пользуются производственные и складские площади, что в целом отражает географию распределения бизнеса в России. «В настоящее время преобладают небольшие по площади объекты, — комментирует Г. Качейшвили, — площадью до 2 тыс. кв. м и не дороже $10 млн». «В первую очередь пользуются спросом офисные помещения в крупных бизнес-центрах, а также небольшие отдельно стоящие офисные здания», — уточняет Е. Графова.

Как это делается

Стандартными условиями по лизинговым сделкам являются авансовый платеж в размере 10–20% стоимости предмета лизинга и его страхование от ущерба на весь срок действия договора. Обеспечением по сделке чаще всего служат залог, поручительство, банковская гарантия или гарантии поставщиков, право требования неустойки. Чтобы получить четкое представление о финансовом положении заявителя, в банке непременно запросят справки из обслуживающих заявителя банков об остатках средств и месячных оборотах по расчетным, валютным счетам за последние три месяца, о кредитной истории, бухгалтерский баланс предприятия, а также отчет о прибылях и убытках за последний отчетный период. Понадобятся расшифровки дебиторов и кредиторов за последнее время, расшифровка основных средств, оборотно-сальдовая ведомость. Еще банк вправе затребовать аудиторское заключение относительно положения дел на предприятии, которое оформило заявку на лизинг.

Заявку на лизинг рассматривают одну–две недели с момента представления полного комплекта документов. Обязательно понадобится свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на здание и земельный участок, на котором оно расположено, или договор аренды на него.

Вообще-то земля не может являться предметом сделки — такую норму устанавливает федеральный закон о лизинге. Однако Гражданский кодекс РФ в свою очередь требует при покупке недвижимости приобрести или арендовать территорию, на которой она находится. Поэтому лизингодателям приходится покупать земельный участок и передавать в обычную аренду лизингополучателю либо арендовать его и передать в субаренду.

Специализированные компании, как правило, выносят решение быстрее, чем банки. Последние более дотошно просчитывают риски, поэтому срок рассмотрения иногда затягивается, а вероятность положительного исхода дела несколько снижается.

Лизингополучатель сам выбирает объект для приобретения лизингодателем или поручает ему подобрать то или иное помещение в соответствии со своими потребностями. Главное, чтобы у продавца объекта недвижимости были полностью оформлены права на объект и земельный участок под ним.

Возвратный лизинг

Существует особый вид лизинга, который используется не для приобретения недвижимости, а для привлечения недостающих оборотных средств — возвратный лизинг. Владелец недвижимости продает ее, но продолжает пользоваться дальше, заключив с покупателем договор лизинга. Таким образом, без особого труда добываются необходимые финансовые ресурсы, да еще появляется шанс совершенно легально сэкономить на налогах. По окончании срока договора недвижимость возвращается к первоначальному владельцу. Что и говорить, очень выгодный способ привлечения финансовых ресурсов: по сравнению с банковским кредитом под залог недвижимости деньги получаются более «длинными» и дешевыми, капитал не замораживается в недвижимости, попадая в оборот.

Но пока возвратный лизинг не вошел в широкий обиход. Оформление сделок такого рода связано с большими сложностями. Переход объекта недвижимости в собственность лизинговой компании требует государственной регистрации. При подготовке необходимых документов зачастую выясняется, что ненадлежащий инвентарный учет привел к противоречию между теми данными, которые фигурируют на бумаге, и фактическим положением дел. Приходится устранять разночтения, что приводит к затягиванию сделки.

А главной проблемой стала позиция налоговых органов, которые заведомо расценивают сделки по возвратному лизингу как стремление уйти от налогов. Участникам сделки приходится доказывать чистоту своих намерений — не всем это удается. Если же сделку признают экономически необоснованной, лизинговой компании откажут в возмещении НДС по расходам, понесенным в ходе приобретения объекта недвижимости, или доначислят налог, а к нему — штраф. Клиент будет вынужден компенсировать расходы по сделке — малому предприятию это грозит банкротством. Поэтому возвратный лизинг в состоянии позволить себе лишь крупные компании, у которых и полный порядок в делах, и имеется штат квалифицированных юристов на случай столкновения с налоговой инспекцией.

Подводные камни

Немногие из финансовых инструментов позволяют использовать творческий подход в разработке сделки настолько широко, как лизинг. Однако на российском рынке практически нет специалистов, готовых разрабатывать схемы сделок с недвижимостью на этой основе. «У нас повсеместно распространен принцип «копирования» бизнеса, когда лизинговая компания «А» работает точно так же, как работает лизинговая компания «Б», — констатирует Г. Качейшвили. — Из кого состоит штат подавляющего большинства российских лизинговых компаний? На 85% это — менеджеры по продажам, 5% — бухгалтеры, юристы. Вопросы методологии лизинговых операций решаются очень просто: различными путями добываются формы договоров и положения о работе других лизинговых компаний, и путем незначительных правок эти шаблоны используются в работе».

Одним из «узких мест» в лизинге недвижимости стало стремление продавцов занижать цену объекта в договоре купли–продажи, чтобы платить меньший налог.

«Лизинговые компании не работают с «серыми» схемами, когда в договоре купли–продажи отражается остаточная стоимость помещения, в то время как оплатить нужно его рыночную стоимость — замечает Е. Графова. — К сожалению, пока такие «серые» схемы при сделках с недвижимостью на рынке встречаются достаточно часто».

Существенно затрудняет лизинговые сделки отсутствие четкого законодательного регулирования лизинга недвижимости. По закону регистрация сделок с недвижимостью занимает 30 дней. Но, поскольку исчерпывающего перечня документов для регистрации не существует, Регистрационная палата вправе приостановить регистрацию и запросить дополнительные документы. Это приводит к затягиванию и усложнению регистрации договоров лизинга, купли–продажи и аренды земельного участка.

«Нередко лизингодатели получают отказ в одновременной регистрации договора купли–продажи и договора лизинга, что увеличивает срок совершения сделки вдвое», — поясняет Е. Графова.

Рынок услуг по лизингу недвижимости пока еще очень молод. По примерным оценкам, сделки в сфере недвижимостью пока занимают около 7% общего объема всех лизинговых сделок. Соответственно, его потенциал очень велик: много незанятых ниш, спрос превышает предложение. На этом этапе и речи нет о корпоративной солидарности или профессиональном кодексе чести. Желающие занять побольше места под солнцем вовсю работают локтями.

«Многие коммерческие банки, имеющие свои лизинговые компании, в категоричной форме отказываются кредитовать чужие лизинговые компании, а порой просто некорректно ведут себя по отношению как к самим лизинговым компаниям, так и к их клиентам, — сокрушается Г. Качейшвили. — Например, не редкость такие ситуации: лизинговая компания подает в банк документы на финансирование сделки. Через некоторое время указанному в документах клиенту звонят представители дружественной банку лизинговой компании и предлагают оформить сделку «чуть дешевле».