Иллюстрация http://www.inmagine.com/

При страховании коммерческой недвижимости приходится сталкиваться с тем, что клиенты зачастую не знают действительной цены своих объектов, или их информация о стоимости значительно отличается от реальной, как в "плюс", так и в "минус".

На примере это выглядит следующим образом. Киевский ТРЦ постройки 2006 года находится на балансе по заниженной стоимости – 1 квадратный метр в нем стоит 2000 гривен. А для постройки ТРЦ среднего класса даже не в центре города, сейчас следует потратить от 1000 до 1500 долларов на квадратный метр. Соответственно, в случае полного уничтожения недвижимости, наш клиент, застраховавший её по заниженной стоимости, восстановит только небольшую часть своего объекта.

Владельцам крупной коммерческой недвижимости крайне важно иметь свежую адекватную оценку своего объекта, переоценивать нужно 1 раз в 2 года. Несомненное преимущество такой оценки в том, что ее никто не сможет подвергнуть сомнению (в т.ч. и страховщик), разумеется, если задействовать репутабельных оценщиков.

В страховой сфере даже есть специальный термин – «восстановительная стоимость», сколько стоит восстановление страхуемого объекта с нуля. Главное предназначение восстановительной стоимости – заключается в том, что она закрепляет в договоре страхования цифру, больше которой клиент не получит при полном уничтожении объекта. Почему? Потому что страхование призвано помочь клиенту восстановить объект после убытка к такому состоянию, в котором он был до него, но не более.

Страхование имущества на базе всех рисков

Есть два варианта набора рисков: поименованные риски (NP – Named Perils) и защита от всех рисков (AR – All Risks). Если договор заключен на базе поименованных рисков, то в нём четко обозначен весь их список. Основной набор рисков выглядит так: пожар, молния, взрыв и падение летательных аппаратов (FLEXA), стихийные бедствия, авария водопроводных систем, противоправные действия третьих лиц, наезд автомобильного транспорта, бой стекла. В случае если застрахованный объект пострадал, страховщик смотрит, подпадает ли причина ущерба под один из поименованных рисков (фаза проверки 1). Если подпадает, то затем выясняют, является ли этот случай исключением по договору (фаза проверки 2).

Договор на базе всех рисков – это страхование от всех рисков, кроме отдельных исключений. Поэтому по такому договору каждый убыток изначально является застрахованным – отсутствует фаза проверки 1, и страховщик сразу переходит к фазе 2.

Для наглядности, приведу пример, когда клиенту могло быть полезно страхование на базе всех рисков. В одном из ТЦ произошло повреждение отделки и оборудования вследствие залива в результате дождя. Имущество было застраховано по требованию банка-кредитора, договор составлен на базе поименованных рисков. В определении риска «ливень» в правилах страховщика указывалось, что убыток возмещается только в случае, если количество осадков 30 мм за 1 час и больше. В справке, выданной гидрометеорологическим центром Украины, было указано, что количество осадков составило 6 мм. Таким образом, происшедшее не являлось страховым случаем и не подлежало возмещению страховщиком. В результате наших переговоров со страховщиком клиент все-таки получил возмещение, но частично. В договоре на базе всех рисков, перечень рисков отсутствует, соответственно ограничения в описании риска «ливень» тоже нет, поэтому. И на базе All Risks в указанном случае ущерб подлежал бы возмещению (разумеется, в полном размере).

Стоит отдельно отметить, что лишь некоторые (около 5-7) из страховых компаний, представленных в Украине, могут страховать имущество на базе всех рисков.

Я выделяю основные две причины, по которым страхователи не страхуются по таким полисам, предпочитая поименованные риски: неосведомленность о их (All Risks) существовании и большая стоимость такого полиса. В среднем, стоимость такого полиса на 10-20% выше.

Имущественный полис на базе всех рисков также можно расширять на страхование перерыва в деятельности. Вследствие вышеизложенных аргументов PDBI-полис на базе всех рисков даёт большую защищенность по секции перерыва в деятельности, чем на базе поименованных рисков.

Страхование перерыва в деятельности

Организации, владеющие объектами коммерческой недвижимости, при наступлении страхового случая терпят два вида ущерба: прямой (материальный) и косвенный (финансовый).

Большинство страхователей страхуется только от прямого ущерба (PD – Property Damage): повреждение самой недвижимости и/или ее содержимого. Но вышеперечисленные объекты характеризуется тем, что прямой ущерб может сопровождаться получением финансовых убытков, если объект временно не функционирует. Например, это может быть недополучение арендных платежей и/или уменьшение прибыли от продажи продукции. Также организация продолжает нести постоянные расходы (аренда, налоги, заработная плата персоналу и прочее) – в условиях функционирования объекта недвижимости эти расходы покрываются из получаемого дохода, при остановке же функционирования объекта эти расходы не из чего покрывать, поэтому они превращаются в финансовый ущерб.

Недополученная прибыль и постоянные расходы, возникшие вследствие убытка, не покрываются стандартным PD-полисом. Их можно покрыть страховкой путем расширения PD-полиса на страхование перерыва в деятельности (BI – Business Interruption).

PDBI-полис покрывает косвенный финансовый ущерб, если он произошел вследствие случая, квалифицируемого как страховой (который покрывается) по секции PD. Следует отметить, что убыток по секции BI может быть соизмерим и даже превышать убыток по секции PD.

Пример. В результате небольшого пожара сгорела трансформаторная станция в ТЦ (10 тыс. кв.м. сдается в аренду). Замена оборудования заняла 5 дней и стоила 200 тыс. грн. При этом все 5 дней ТЦ был закрыт, поэтому оставшиеся не у дел арендаторы отказались оплачивать арендные платежи за срок простоя. Стоимость аренды составляет 400 грн. за кв.м в месяц. В итоге, собственником ТЦ было недополучено около 670 тыс. грн. (400 * 10 0000 * 5/30) арендных платежей. Обладатель PDBI-полиса получил бы 870 тыс. грн. возмещения, а обладатель PD-полиса – лишь 200 тыс. грн. (франшиза для простоты не учитывалась).

Руководствуясь вышеизложенным, мы советуем своим клиентам расширять покрытие на BI, но перед этим собственник должен понимать две вещи:

• во-первых: в полисе BI важно оговорить все виды деятельности, от которых получает доход ТЦ или ТРЦ;
• во-вторых: страховая сумма должна быть абсолютно белой и пушистой с точки зрения возможности подтвердить ее размер документами. Это обязательно придется делать в случае наступления убытка.

Максимизация страховой защиты ТЦ и ТРЦ

Чаще всего, забота о безопасности имущества заканчивается покупкой полиса страхования недвижимости. При этом страхователь не пользуется возможностями максимизировать страховую защиту ТЦ или ТРЦ.

Речь идет о страховании ответственности перед третьими лицами. В отличие от имущественного страхования, эту страховку можно разделять между множеством страхователей. Почему? Потому что субъекты и виды ответственности различаются.

В идеале, собственник здания страхует свою ответственность перед арендаторами (они не считаются третьими лицами по отношению к арендодателю), а также перед третьими лицами – совершенно посторонними посетителями, не связанными с собственниками какими-либо договорными отношениями.

В первом случае покрывается ущерб, нанесенный арендаторам по вине арендодателя – например, допустил аварию системы энергоснабжения.

Во втором случае – посетители, находящиеся в местах общего пользования – холлы здания, лестничные пролеты, лифты и т.п. – получают возмещение за полученный ущерб (например, за травму в результате падения на скользкой поверхности).

Основные аспекты страхования товаров

Отдельным вопросом рассмотрим некоторые аспекты страхования товаров, находящихся в торговых залах ТЦ и ТРЦ. Здесь две основные проблемы:

• первая проблема: на момент наступления страхового случая нужно иметь в наличии документы, подтверждающие реальную стоимость товаров, чтобы возместить убыток полностью, а не получить компенсацию за потерянное по заниженным ценам;
• вторая проблема: колебания объемов торговых запасов, в том числе сезонные.

Эта проблема частично решаема в рамках полиса страхования, если договор изначально предусматривает колебание страховой суммы в пределах, например, 10%-15% без обязательств страхователя уведомлять об этом страховую компанию и подписывать с ней дополнительные соглашения к договору.

Однако, в случае увеличения объемов в несколько раз – а такое возможно, например, в период Нового Года – следует изменить подход и позаботиться о краткосрочном расширении страхового покрытия на суммы, аккумулирующиеся в это время на торговых площадях.