Иллюстрация http://www.stockvault.net/

Несмотря на общее оживление на рынке кредитования бизнеса в 2010 году, ипотека остается редким продуктом. При этом ставки по кредитам на недвижимость остаются высокими – 20-25% годовых в гривне.

Кризис изменил и банковский подход к ведению бизнеса, и заинтересованность клиентов в получении финансирования для своего бизнеса. Даже улучшение макроэкономических показателей в 2010 году не смогло повлиять на активизацию кредитования недвижимости – такие кредиты по-прежнему большая редкость.

Проблемы из прошлого

Основная причина низкой активности финучреждений – большие объемы просроченной задолженности и накопившаяся в залоге недвижимость, которую банки не могут реализовать. «Банки не знают, что делать с залогами по проблемным кредитам, ранее выданным юрлицам для покупки недвижимости. Сейчас сумма проблемных кредитов юридических лиц на покупку недвижимости составляет около 80 мдрд. грн. Очень много неликвидных залогов, которые невозможно реализовать ни по какой цене. Эта проблема не позволяет банкам активно выдавать новые кредиты юридическим лицам», - считает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

По данным Национального банка Украины , на конец августа просроченная задолженность юрлиц в коммерческих банках составила 64,2 млрд. грн. (см. Таблица 1). Причем из них 33,6 млрд. грн. – кредиты на срок от 1 до 5 лет, а еще 3,6 млрд. грн. – на срок более 5 лет.

Таблица 1. Наибольшая просроченная задолженность - в сфере торговли и перерабатывающей промышленности

Данные по просроченным кредитам в разрезе секторов экономики на конец августа-2010, млн. грн.

Из-за высоких рисков банкиры предпочли приостановить кредитование покупки недвижимости, в связи с чем общий объем кредитов на приобретение недвижимости в банках снижался в течение всего 2010 года (см. Таблица 2).

Таблица 2. Объем кредитов на недвижимость в 2010 году сократился

Данные по кредитам, выданным нефинансовым корпорациям (остаток средств на конец периода)

В итоге сегодня кредиты на покупку недвижимости составляют всего 2,9% в общем объеме кредитов, выданных банками бизнесу. Эксперты прогнозируют дальнейшее уменьшение объемов ипотечных кредитов в этом году до 13,2-13,5 млрд. грн. к началу 2011 года, что связано с все еще продолжающейся неуверенностью банкиров в благополучном будущем бизнеса клиентов.

«Кризис изрядно отразился на деятельности многих предпринимателей, кто-то – прекратил свою деятельность, кто-то ушел в тень. А, принимая во внимание новые налоговые инициативы правительства (проект Налогового кодекса), бизнес-среда для оставшихся на плаву потенциальных заемщиков на данный момент является неопределенной, а потому в свою очередь банки не могут быть уверены в благополучном погашении кредита», - отмечает исполнительный директор компании «Простобанк Консалтинг» Ольга Онуфрийчук .

Сложные условия

Из объектов недвижимости бизнес чаще покупает в кредит торговую и складскую недвижимость, а в последний год наметилась тенденция более частого приобретения ликвидных небольших торговых площадей в центральных районах городов и производственно-складских помещений в пригородах. На втором месте – офисы и производственные помещения.

Банки не скрывают того, что получить кредит непросто. «Важнейший вопрос в ходе рассмотрения кредитной заявки состоит в том, чтобы финансовая отчетность компании и бизнес-план проекта свидетельствовали о способности осуществлять платежи по кредиту (погашение основного долга и начисленных процентов) в течение действия кредитного договора. В качестве обеспечения по кредиту принимаем твердый залог - жилая и нежилая недвижимость. Коэффициент соотношения суммы кредита к рыночной стоимости обеспечения не должен превышать 40-60% в зависимости от вида обеспечения и риск-класса заемщика», - говорит заместитель председателя правления Банка Кипра  Иван Корякин.

Одно из основных препятствий для бизнеса на пути к получению кредита – ужесточившиеся условия к залогу: если раньше залогом выступала только ипотека той недвижимости, которая приобреталась в кредит, то теперь банк может потребовать дополнительный залог. «В основном, это любая другая недвижимость, принадлежащая заемщику или имущественному поручителю», - объясняет заместитель председателя правления Пивденкомбанка  Анна Сидорова. По ее словам, еще одной проблемой является уменьшение сроков кредитования: ранее срок кредитов на покупку недвижимости достигал 10 лет и более, а сегодня речь идет о сроке 1-3 года.

В течение 2010 года ставки по кредитам на покупку недвижимости снижались (см. график), в итоге падение средней ставки составило 3,7 п.п., однако стоимость таких займов по-прежнему высока для малого бизнеса.

«Многие банки, «споткнувшись» о данную программу кредитования на пике кризиса, еще не скоро станут конкурентоспособными игроками по данному продукту», - говорит ведущий специалист департамента МСБ Всеукраинского Банка Развития  Ирина Деревянко. По словам эксперта, сегодня на рынке кредитования недвижимости для бизнеса работают такие банки как Альфа-Банк , VAB Банк , ВТБ Банк , Астра Банк , ПроКредит Банк .

Цена вопроса

Эксперты отмечают, что многие банки только декларируют предоставление ипотечных займов, тогда как в реальности не выдают кредиты на покупку недвижимости. Так, по данным компании «Простобанк Консалтинг», новые кредиты на покупку недвижимости из 25-ти крупных банков выдают лишь УкрСиббанк  и ВТБ Банк  и Universal Bank . Из небольших финучреждений кредитуют Всеукраинский банк развития, Банк Кипра, Пивденкомбанк, Фольксбанк , Кредобанк , банк «Киевская Русь » и некоторые другие банки.

Prostobiz.ua решил изучить условия банков по программам кредитования недвижимости для юрлиц (по состоянию на 22 сентября 2010 г.):

Universal Bank предлагает кредит на сумму от 120 тыс. грн. на срок до 10 лет по ставке 19% годовых, аванс – 40%.

ВТБ Банк предлагает кредит на срок до 5 лет, при кредитовании на срок 3 года реальная процентная ставка в гривне составит 20,9% годовых, а на 1 год – 22,7% годовых. Аванс – 50% от стоимости недвижимости.

УкрСиббанк кредитует приобретение недвижимости для бизнеса на срок до 7 лет по программе совместно с ЕБРР. В гривне процентная ставка при сроке 1 год составит 26,7% годовых, а на 3 года – 24,3% годовых.

Из небольших игроков рынка удобные условия предлагает Банк Кипра: максимальный срок – 8 лет, процентная ставка (если срок – 3 года) – 23,1% годовых, аванс – 45%.

Кредит на покупку недвижимости в Фольксбанке обойдется немного дороже – 23,3% реальных годовых (срок – 3 года): максимальный срок – 15 лет, аванс – 45%.

В банке «Киевская Русь» готовы выдать кредит на приобретение недвижимости на 3 года по реальной ставке 23,6% годовых, аванс – 25%.

Следует упомянуть, что банки могут менять стандартные условия кредитования в зависимости от конкретной заявки. «Процентные ставки находятся в непосредственной зависимости от финансового состояния заемщика и срока кредита. Дополнительно к структуре обеспечения банк потребует предоставления персональных поручительств конечных собственников бизнеса как гарантий поддержки проекта. Также в случае наличия группы компаний банк может потребовать предоставления поручительства действующего предприятия группы», - отмечает Иван Корякин.

Читайте также

• 
  Кредиты бизнесу › Кредиты есть. Проблемы – тоже (обзор рынка кредитования бизнеса, август-2010)
• 
  ЧП на заметку › Сила убеждения: как частному предприятию получить кредит

Банкиры ожидают увеличения активности на рынке кредитования недвижимости, поскольку этот продукт очень важен для развития бизнеса. «Этот продукт один из немногих, целесообразность которого очевидна. Многие предприятия используют арендованные бизнес-площади, в то время как при использовании данного продукта, предприятие получает экономию. Даже с учетом процентов по кредиту, приобретение коммерческой недвижимости всегда выгоднее, чем аренда», - говорит Ирина Деревянко

По мнению Ивана Корякина, рынок корпоративного кредитования сейчас оживился, но его развитие сдерживается высокими процентными ставками. «Для более активного развития этого рынка необходимо снижение процентных ставок в национальной валюте и уравнивание их с валютными ставками (которые сейчас составляют 14-18% годовых, - Ред.)», - говорит эксперт.

В то же время, несмотря на надежды, связанные с активизацией ипотечного кредитования, эксперты утверждают, что для реального возрождения рынка потребуется еще не менее двух лет. «Раньше 2013 года нормального рынка ипотечного кредитования не будет. 2011 год будет еще одним годом потерянных надежд», - уверен Александр Охрименко.