Сегодня, в связи с ростом цен на жилье, все более актуальной становится не классическая схема ипотеки, когда жилье покупается на кредитные средства, а другая, так называемая ломбардная, по которой на полученные от банка деньги можно расширить свой бизнес.

Мы привыкли считать, что ипотечный кредит может помочь тем людям, у которых нет своей квартиры. Однако ипотечный кредит, если обратиться к словарям, – это кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей (Глоссарий.ру). Проще говоря, недвижимость не обязательно должна быть только что купленной, чтобы под нее можно было взять кредит.

В условиях высоких цен владельцы квартир, с одной стороны, стали миллионерами, а с другой – пока они не собираются продавать квартиру, им вроде никакой пользы от высоких цен. Однако пользу извлечь можно, даже не продавая квартиру, – просто взять под ее залог ипотечный кредит, и причем довольно приличную сумму. Именно этот вид ипотеки распространен был в дореволюционной России, да и на Западе он до сих пор популярен.

Однако, как рассказал "Собственнику" Федор Ефремов, генеральный директор "Русского кредитного дома", многие из тех, кто владеет даже не одной квартирой, не понимают, как они могут извлечь из своей недвижимости реальный доход. Часто у людей есть бизнес, где не хватает оборотных средств или денег на развитие. При этом рентабельность бизнеса довольно высока – 15–20%. Коммерческий кредит иногда брать просто нерентабельно – ведь проценты по кредиту весьма высоки, а ипотечный кредит может быть намного выгоднее из-за более низких процентных ставок. Однако развитие этого рынка тормозят ментальные установки россиян, трудно меняющиеся с советских времен, считает Ефремов. Заимствования и долги тогда считались чем-то неприличным, а вот западная философия потребления иная – жить в долг там считается просто нормой. И поэтому гигантский ресурс, который активно задействован на Западе, у нас простаивает – количество заложенных по ипотеке домов весьма низко, а на Западе вы с трудом найдете незаложенный дом.

Что делать?

Имеющуюся недвижимость можно заложить и получить в банке довольно серьезную сумму под ваши нужды. Этот вид кредитования называется кредитование под имеющуюся недвижимость и позволяет очень просто и легко получить средства тем, кто хотел бы начать новый бизнес или расширить имеющийся. Вячеслав Шаламов, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Москвы, говорит, что на рынке ломбардное кредитование является достаточно востребованным. Наибольшим спросом пользуются кредиты, где банк не регламентирует целевое использование кредита.

Андрей Разников, генеральный директор компании "Частная недвижимость", приводит пример такого кредита: "Скажем, если у человека есть в собственности городская квартира и загородный дом, а ему нужны средства на развитие бизнеса. Он легко может заложить один из объектов недвижимости (чаще всего закладывают дом) и получить до 70% от его стоимости. А сейчас даже скромный коттедж оценивается в очень приличную сумму – от $400 тыс. И человек может получить за несколько дней $280 тыс. кредита под 10–14% годовых на 10–15 лет".

Другой пример использования денег от залога недвижимости приводит Вячеслав Шаламов: " Если владельцу небольшой организации необходимо пополнить оборотные средства в бизнесе, то можно

воспользоваться именно такой схемой – это выйдет намного дешевле кредитов, предлагаемых малому бизнесу. Также актуальны такие кредиты при финансировании крупных покупок (например, покупка земельных участков, гаражей, яхт)".

Где взять деньги предпринимателю?

Все больше банков включают в список своих услуг такой вид кредитования. По данным Татьяны Никитиной, генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в конце октября 42 банка предлагали 154 программы, где используется залог имеющейся недвижимости. На рынке есть и смешанные программы, как правило, для покупки загородного дома банк может предложить заложить имеющуюся квартиру. Средняя минимальная процентная ставка в валюте – 12,43%, что намного ниже, чем ставки по коммерческим кредитам, а в среднем финансовые учреждения готовы выдать 73% от оценочной стоимости объекта. Дело в том, добавляет Вячеслав Шаламов, что по таким кредитам ставки всегда ниже, поскольку есть надежное обеспечение, и банк может снизить рисковую надбавку.

Во всем мире кредитование под залог недвижимости активно используется именно богатыми людьми, которые хорошо умеют считать деньги. Скажем, человек может заложить недвижимость и получить, к примеру, $100 тыс. под 10% годовых на 10 лет. При этом рентабельность его бизнеса 14–15% годовых (как минимум), значит, выигрыш за каждый год составит 4–5%, а к тому же трудно получить кредит предпринимателю более чем на 5 лет. Срок же ипотечного кредитования может быть и до 20 лет, а клиенту не надо подтверждать свою платежеспособность.

Как рассказывает один из брокеров, попросивший не называть его имени: " У нас было несколько таких случаев, когда мы помогали клиентам получить такие кредиты. Когда закладывается дом стоимостью $2 млн, перед брокером стоит непростая задача – убедить банк, что бизнес клиента достаточно стабилен и он сможет выплатить эту сумму. Ведь наложить взыскание и продать дом, огороженный со всех сторон, далеко не просто".

С другой стороны, такие ипотечные кредиты под имеющуюся недвижимость бизнесмены чаще всего предпочитают брать в банках, с которыми у них долгосрочные партнерские взаимоотношения – тогда и ничего особенно доказывать не надо. Оформление документов занимает намного меньше и времени, и сил. Причем операционные расходы по такому кредиту несколько ниже за счет того, что страхуется только риск утраты объекта недвижимости, а жизнь и здоровье заемщика – нет.

Риски

Риск у ипотечного кредита один. Владелец рискует потерять свою недвижимость, если вдруг не сможет платить по кредиту. Но, с другой стороны, недвижимость, как правило, не единственная, да и банку может быть трудно осуществить свое право реализовать залог, особенно если это загородный дом. Но, несмотря на это, банкиры сейчас активно рекламируют и продвигают в жизнь именно ломбардное кредитование. Дело в том, что для покупки с "нуля" самой плохой московской квартиры надо иметь доход как минимум $3000, а средний доход москвича за 9 месяцев этого года, включая все возможные источники, согласно данным Мосгорстата, составил 27,898 тыс. руб. Притом что доход вырос на 20%, цены на квартиры с начала года выросли на 70%, и это несоответствие серьезно уменьшило количество клиентов, которые бы хотели купить недвижимость по классической ипотечной схеме. Банкиры ищут другие пути заработать, и ломбардное кредитование – одна из весьма перспективных схем.