Аренда офисов в Киеве: на что обратить внимание арендатору 20.10.2014

Prosto офисы нужны почти всякому бизнесу – и чаще всего, они арендуются. Помимо общего законодательного регулирования, в каждом регионе есть свои традиции и особенности офисной аренды. Базовые особенности и стоимость аренды конторских помещений для малого бизнеса в Киеве описывает Prostobiz.ua

Цены аренды офисов Киева: общий обзор

Тарифы аренды офисов в нежилых помещениях принято распределять на каждый квадратный метр. Разумеется, в центре Киева офисы сдаются дороже, в спальных массивах – дешевле. Однако очень многое в тарифах аренды зависит от статуса здания.

Так, расположенные в центре Киева и ближайших к нему районах представительские бизнес-центры, построенные в 1990-х-2010-х годах сдают офисы по цене не менее 28 долларов за квадратный метр в месяц; нередки там и тарифы в 35 «долларов за метр». Однако новые (условно) бизнес-центры и на окраинах столицы обладают ценами немногим меньше – 20-25 долларов за метр квадратный в месяц.

В то же время помещения в «советских институтах» и прочих нежилых сооружениях ХХ века с начала 2010-х годов «стартуют» с 12 долларов за квадратный метр в месяц на окраинах – доходя лишь до 15 долларов ближе к центру. Наконец, помещения в окраинных детских садах и подобной им недвижимости можно найти и по цене 10 «долларов за метр».

Исходя из такого расклада цен, в настоящее время гораздо дешевле и эффективнее для небольшой компании (до 15 человек) снимать под офис жилье. Хотя среднекиевская цена аренды жилья на окраинах составляет с начала 2010-х годов 300 долларов за квартиру с 25-30 метрами жилой площади (то есть те же 10-12 долларов в месяц за метр) и доходит до 1000 долларов за большие трехкомнатные квартиры, приближенные к центру Киева (около 20 «долларов за метр») – но удобство наличия «собственного» офисного санузла, кухонного блока, а главное, заметно меньшие эксплуатационные расходы делают работу в «квартирных» офисах и комфортнее, и выгоднее одновременно.

«За 10 тысяч гривен (с коммунальными платежами) можно снять под офис большую и уютную двух-трехкомнатную квартиру, метров на 40 жилой площади, вблизи центра с довольно дорогими шкафами, креслами, люстрами. И это не говоря об укомплектованной кухне и о возможности сотрудников мыться под душем, не выходя из офиса. За те же деньги, 750 долларов с эксплуатационными расходами, в нежилом фонде можно снять 40 метров вблизи центра разве что в унылой многоэтажной постройке 60-х-70-х годов без ремонта; или в пристойном здании – но на очень уж далекой окраине; в обоих случаях с туалетом в конце коридора и без укомплектованной кухни». Так описывает киевские арендные реалии осени 2014 года Александр, киевский частный риэлтор.

Изучайте: Агентства недвижимости в Украине 

Правоустанавливающие документы

Первое, на что должен обратить внимание арендатор, еще до заключения каких-либо договоров – документы арендодателя на недвижимость (так и следует спрашивать арендодателя или маклера: «какие у вас правоустанавливающие документы?»).

В частности, если владельцем офиса является юрлицо, его представители должны иметь не только документы на владение имуществом – но и решение управляющих органов юрлица (директора, совета и т.п.) о возможности сдачи именно этих помещений в аренду.

«В Киеве были примеры, когда сотрудники «советских институтов», приходящих в упадок, самовольно сдают комнаты своего подразделения, пользуясь ксерокопиями документов института о собственности на все здание; руководство института затем со скандалами обнаруживает арендаторов», – рассказывает Лариса, директор одного из агентств недвижимости Киева.

Еще один важный нюанс, встречающийся повсеместно и повседневно касается субаренды:

Субарендатор должен (не по закону, но для собственного спокойствия) проконтактировать не только с арендатором, непосредственно предлагающим субаренду и имеющим на нее подтвержденное документами право – но и с первичным арендодателем, запросив согласие на субаренду.

Дело в том, что зачастую при участии агентств недвижимости с неопытным арендодателем подписывается договор, в который вписывается право арендатора сдать офис или квартиру в субаренду. Этот пункт теряется среди массы иных пунктов, арендодатель этого аспекта в договоре часто не замечает. А затем он обнаруживает, что хоть его арендатор платит исправно, но офис используется совсем иными лицами, субарендаторами, не всегда приятными арендодателю или соседям по офису. И это порой приводит к скандалам вплоть до расторжений договоров и подачи исков.

Также естественно, что как и в любых сделках, представитель арендодателя должен иметь соответствующие полномочия, если он не является арендодателем или его сотрудником – нотариально заверенную доверенность или решение управляющих органов (лиц) юрлица о делегировании полномочий с подписями и печатью юрлица.

Кроме того, следует учесть, что договор аренды сроком свыше трех лет должен заверяться нотариально (статья 794 Гражданского Кодекса).

Изучайте: Список компаний по оценке недвижимости в Украине 

Эксплуатационные расходы

При сдаче жилья под офис в Киеве принято коммунальные платежи «вне счетчика» вписывать в цену аренды (их и платит арендодатель), а платежи по счетчикам (так называемые «переменные» суммы) оставлять на долю арендатора.

Но некоторые арендодатели и маклеры пытаются этому правилу коварно не следовать, а добавляют и «коммунальные вне счетчика» к цене аренды. Потому спросить о распределении коммунальных платежей в указанной арендной плате следует при первом же звонке маклеру или арендодателю.

Оплата жилья, снятого под офис, в подавляющем большинстве случаев пока в Киеве производится наличными. Обычно при подписании договора аренды жилья (под любые цели) в Киеве арендодателями взимается страховая сумма в размере одной месячной платы – которую часто называют «платой за последний месяц аренды».

«Но если съемщики-жильцы обычно не наносят урона квартире(дому) и мебели, после чего страховая сумма действительно засчитывается в качестве оплаты последнего месяца проживания – то съемщики под офис с ежедневным пребыванием десятка работников в 70% случаев все-таки что-либо ломают без возможности починить самостоятельно. А тогда взятая при подписании договора страховая сумма уходит на возмещение ущерба, а не на последний месяц аренды – и хорошо, если ее хватает», – описывает ситуацию Лариса, директор агентства недвижимости.

Читайте: Доставка воды в офис: Харьков, Полтава, Сумы

При сдаче нежилых помещений в Киеве – особенно «старозаветных», не в бизнес-центрах – эксплуатационные расходы все еще часто делятся на безналичную (официальную) и наличную («конверт») составляющие. При этом безналичная часть эксплуатационных расходов по аренде нежилой комнаты у иных арендодателей может достигнуть неадекватно крупных величин, если неопытный арендатор не позаботился об этом заранее.

Поэтому непременно запросите перед подписанием договора платежки, которые арендодатель ежемесячно проводит в пользу киевских городских поставщиков по оплате воды, электроэнергии и других инфраструктурных аспектов за весь этаж (блок), на котором находится потенциально «ваш» офис.

И тогда вы будете понимать, что на данное количество офисов распределение среднего потребления воды каждым офисом должно составлять такую-то сумму – и арендодатель не сможет официально вписать вашему офису больше кубометров или киловатт, чем потребляет весь этаж.

Изучайте: Список новостроек в Украине: адреса, застройщики, цены 

Нормы эксплуатации

Что касается пожарной безопасности и прочих инспекционных особенностей – контроль за их соблюдением в нежилом фонде лежит только на арендодателе, если речь идет именно об аренде под офис (не под производство или торговлю). Но это не мешает арендодателю переложить на арендатора обязанности, например, по замене средств пожарной защиты с истекшим сроком годности.

Тем более арендодатель не преминет взять с арендатора штраф, выписанный ему пожарной инспекцией за те или иные нарушения, совершенные именно арендатором – в законном порядке регресса. К этому нужно быть готовым – и об этих нюансах стоит интересоваться заранее; а возможно, и прописать их в договоре.

Читайте: Аренда производственного помещения: нюансы налогообложения

При аренде квартиры под офис открытого типа (который активно посещается – скажем, под приемную депутата, нотариальную контору) с посещением свыше 30 человек в час теоретически необходимо наличие двух выходов: и легко открывающейся двери с лестничной клетки, и входной группы с улицы; речь, как видим, может идти лишь о первом этаже. Это правило советских времен, пока не имеющее отражения в общеукраинском законодательстве, нарушается сплошь и рядом. Однако оно весьма резонно: подумайте, как при сильном пожаре вы будете из квартиры эвакуировать 30 человек через одну-единственную дверь и, чаще всего, узкий коридор.

В нежилом фонде, как известно, наличие двух лестниц и двух легко открывающихся выходов из здания предусматривается архитектурно, контролируется инспекционно, строго администрируется законодательно (что не мешает и там его нарушать).

Кстати, схему аварийной эвакуации из нежилого помещения обязан предоставлять арендатору арендодатель – если последнего оштрафуют за ее отсутствие в вашем офисе, вы, разумеется, штраф платить не должны.

И последний нюанс, к сожалению, часто нарушаемый арендаторами столицы. Существуют санитарные нормы допустимого уровня шума в различных помещениях – они приняты ровно 30 лет назад, еще Минздравом СССР и тенденций к их изменению не имеется. Так, в жилых помещениях долговременный (постоянный) шум разрешен до уровня 28 децибел днем и до 18 децибел ночью; а кратковременный шум – до 55 децибел, и только днем. Офисов, размещенных в квартирах, это тоже касается.

Надо сказать, 28 Дб – это очень тихий уровень для большой группы людей – скажем так, это вдвое тише шума одного пылесоса. При систематическом превышении этого уровня соседи вашего офиса будут иметь законное право вызова участкового милиционера. А арендодатель, согласно Гражданскому Кодексу, получит право досрочного разрыва договора с нарушающим закон арендатором – даже если в договоре с ним такого пункта не было.